摘要：序言：当王石在“万科”任职156个月后，郁亮接过总经理身份正式带领万科步入黄金时代。而后在挣金子改为挣银子的转变中，万科完成了首个十年规划。虽没以往的风光，但跟制造业等行业相比，挣得依旧不少。如今时过境迁，在上市31年后，万科业绩冲“凉”，...
序言：当王石在“万科”任职156个月后，郁亮接过总经理身份正式带领万科步入黄金时代。而后在挣金子改为挣银子的转变中，万科完成了首个十年规划。虽没以往的风光，但跟制造业等行业相比，挣得依旧不少。如今时过境迁，在上市31年后，万科业绩冲“凉”，正式踏进了黑铁时代。
核心业绩下滑，郁亮致歉
在2021年万科业绩会上，郁亮向万科52万名股东致歉，“2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了。”据年报数据显示，2021年，万科出现继1995年、2008年后净利润第三次下滑。如果说前两次的下滑归结为大势所趋，那此次下滑万科给出的解释为内外交困。
首先，管理模式的分散造成单一公司不具备完善的竞争能力。作为一家综合服务商，所开发的项目水平参差不齐，无法将个别项目的优势大规模推广并转化成集团优势出现，从而拉低了业绩回报。
其次，区域公司在拿到“分好的大饼后”，执着于“谁不说家乡好”的盲目深耕，以及高估自身综合项目能力造成投资失误。在2019年“抄底”购入环京资产包后，受疫情等外部影响，市场出现剧烈下降，不得不做出计提25亿元减值准备。
除此之外，万科自2014年起伫立于从“纯粹”的住宅发展商向综合服务商转型，布局赛道之多趋于同行业榜首。当外界对此提出质疑时，郁亮的解释是“当时根据万科的体量判断，只布局一到两个赛道，是不足以支持万科开发、经营、服务策略的。”
此种发展模式对于万科来说，是潜力也是压力。在满地是金的年代，“学费”成本可以由开发业务承担。而当市场红利不在时，每一次“试错”都是对业绩的考验。
以长租公寓为例，万科是最早响应租购并举政策的。但农村居住用地租赁房建设要面临许多法规方面的突破，比如闲置商办项目转为保障性住房的问题，直至今日各地还未落地实施。
再比如城中村改造虽解决了人口居住问题，但其中还暴露出了社会治理、安全隐患等问题。“二房东”模式让万科付出很大代价。如果没有这“二房东”的业务，万科的长租公寓业务可能早就开始盈利了。
但从“一块钱”所具有的价值来看，每一个新赛道所具有的行业发展空间是不一样的，当增量机会变少时，存量机会就越来越多。
据年报数据显示，除房地产开发业务外，万科旗下经营服务类业务“万物云”正在上市进程中，上市市值或超2000亿元；万纬物流已引战成功，股权溢价30%，年复合增长52%；万科泊寓三年复合增长率40%，2023年可实现盈利；印力商业近五年复合增速达20%。
行动是最有力的语言
针对以上问题，万科董事局主席郁亮在2022年年会上所给出应对方案是，首先外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。而对于万科来说，缩表主要针对资产负债表中资金来源的健康稳定性，而出清针对现金流分配的合理化，包括人员成本、建设成本以及融资成本。此外，将依靠REITs的方式实现万科由“重”变“轻”的转变。
从人员成本来看，除部分项目部门需要“做减法”外，员工收入、福利、补贴等均需要重新调整。首席客户官从此前的65位精简到14位，多出来的51位同事被分解到其他部门。
据万科2021年报显示，在公司任职的8位董事、监事、高级管理人员合计获得税前报酬人民币3409.6万元，同比下降50.0%；其中，董事会主席郁亮自愿放弃其2021年度全部奖金。
经董事会薪酬与提名委员会确认，郁亮2021年年度即时现金薪酬总额673.5万元。放弃年度奖金后，其2021年度实际发放的年度现金薪酬154.7万元，同比下降87.6%。
从母公司利润表中的管理费用来看，自万科2021年宣布取消集团合伙人层级以及要求每个人都要下沉到前线去干活后，万科2021年管理费用同比降低60.85%至11.84亿元。
此外不难看出，除2021年外，2012年管理费用也曾出现过大幅度的降低。在遭遇08年经济大萧条后，2009年以及2010年迎来了宏观调控复苏。2012开年，土地市场受春节假期及年初供应乏力的影响亦异常惨淡，供求大幅缩减市场流标频现。
此前郁亮还举例称，“我助理给我订机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。
但外界对于其“开源节流”的做法表示质疑。作为头部房企的万科，每一次所喊出的口号都被当作是行业未来前景发展的标准，所以本就没走出寒冬的房地产行业，是否正在坐等下一轮寒流的来袭？此外，节约成本是否等同于“偷工减料”导致其项目质量降低。
从营业成本看，2021年，万科主营业务中的房地产开发及相关资产经营业务营业成本不降反升，同比增18.96%至3364.85亿元；物业服务营业成本同比增29.93至163.76亿元。
此外，新开工规模的下降，并为影响竣工规模的增长。2021年，万科开发业务新开工计容面积约3265.3万平方米，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%；开发业务竣工计容面积约3571.4万平方米，同比增长5.6%，完成年初计划的99.6%。以上数据说明，万科只是节约了不必要的成本，而牵扯企业根本的钱，万科没有吝啬。
另从应付及预提工程款得出，万科2021年的款项支出与2020年相比约处于持平状态，未出现缩减工程质量的情况。
1月29日住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》。商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入，在商品房竣工交付前，属于房企预收账款性质的负债。
而当保交付成为房企手中的保命符时，万科全年实现超过30万套住宅的平稳交付，这足以说明，万科的口袋并不空。据年报数据显示，截至期末，万科有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至78%；货币资金1493.5 亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，同比提升约0.2 倍；净负债率29.7%。
从融资成本来看，截至年末，万科存量融资的综合融资成本为4.11%。对照2021年行业数据来看，新增债券类融资成本5.32%，同比下降0.99个百分点，其中境外债券融资成本6.88%，同比下降1.71个百分点，境内债券融资成本4.06%，同比下降0.43个百分点。
值得注意的是，在疫情的反复影响与多方因素的综合作用下，先后有二十余家房企物企爽约2021年年报计划披露时点，一些头部房企直接爽约，连未经审核的业绩也不愿公之于众。相较来看，万科依旧是行业内的头部力量，位居第一行列。
澡堂冲凉为哪般？
值得注意的是，在万科业绩会上，有一段话反复出现数次“万科拥有利润蓄水池，我们对万科的未来有信心”。这句话绝非画饼充饥，而是心照不宣的凡尔赛。
数据显示，截至2021年末，万科拥有在建项目总计容面积10,367万平，涵盖权益计容建筑面积约 6428.4万平；还包括1.07万亿元的存货余额，同比增长7.3%；7000亿的已售未结转货值以及在上市进程中的万物云。
有业界人士认为，万科或为故意将不良业绩公之于众来换取未来三年业绩的稳定增长，有业绩洗澡的嫌疑。对此万科所给出的答复是，拿员工降薪换取澡票代价过高。
众所周知，房地产开发业务回款周期长，销售额与收入结转中间时差为一年半至两年的时间。而为保证销售额业绩常绿常青，许多企业选择将一至三年内销售项目所得收入按照“田忌赛马”的方式分类放入资金池。
按此时间计算，万科2021年递交的答卷，是2018至2020年间项目的部分体现。2018年，史上最严“限价、限购、限售”调控政策出台，土地流拍现象频现，金融对房地产行业的影响也越来越深远。
同年，万科在大梅沙秋季内部会议现场上展示了“活下去”的宣传语，引发众人关注。2020年9月，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。去年1月，三条红线政策正式推行。
如此看来，万科2021年核心业绩下滑或为情理之中。
几年前，规模是整个行业共同的信仰，甚至曾有人说“没有小而美，只有小而没，千亿是生存线，三千亿才是发展线”。从数量上看，小而没的公司确实挺多，但因行业体量庞大，小而没的占比其实很小。而在“三条红线”颁布后，部分头部房企也在接连暴露问题。显然，一味的追求高规模、高周转并没有用，只有顺应时代步伐平稳前行才能获得春天的入场券。
3月16日，金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等六部委分别发声，对房地产可能出现的系统性风险提出了保障措施，坚决要求稳定楼市，防范风险，稳定市场预期。其中最重要的两句，莫过于“积极出台对市场有利的政策”、“慎重出台收缩性政策”。
相较于行业总体情况来讲，2021年，万科守住了安全经营的“底线”，处于房地产企业融资监管“绿档”范围内。而相较于自身来讲，2022年，行动才是最好的道歉。
