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华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

2023年一季度，随着各地楼市出现了“小阳春”，房地产市场在长达1年半的全面下行后终于出现了一些企稳回暖的迹象。尽管如此，经历过寒冬的楼市也不会再回到“虚火不灭”的年代，一些脱虚向实的变化正在悄然发生。

4月初，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在中国电动汽车百人会论坛2023上发表了题为“如何学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子”的演讲，指出汽车是行的工具，住房是住的载体，好汽车和好房子都是人民群众美好生活的需要。他提出了要“像造汽车一样造房子”的理念，成为当天微博上讨论最广的话题之一。

传统意义上，汽车行业是实体经济的代表，而房地产行业由于吸引了过多的投机需求，往往被诟病为泡沫过大的虚拟经济。但实际上，这两个行业都有庞大的产业链，也都对上下游行业具有很强的带动作用。

易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，倪虹部长的发言说明了房地产去金融化、未来更加专注产品和消费功能的思路。从各个环节做好产品和服务，将有助于增强市场的认可程度，对于提升住房方面的价值和幸福感都具有积极的意义。

“像造汽车一样造房子”

在上述论坛上，倪虹这位建筑工程专业出身的部长从设计、建造、使用、服务四个方面，阐述了房地产向汽车行业借鉴和学习的主要思路。

设计方面，要运用数字化的手段，像智能汽车一样以科技赋能住宅。例如，自动调节通风、采光、照明、温度、湿度，及时进行火灾、煤气泄漏等事故预警，加强对独居老人和儿童的安全健康监测管理等等。通过建设数字家庭、智慧社区和智慧城市，让城市科技更多造福群众生活。

建造方面，建筑行业要学习工业化的方式来大力发展装配式建筑，使房子标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修。同时，建筑行业也要坚持绿色发展理念，大力推广使用健康、环保、安全、绿色的低碳建材，打造绿色建筑。

使用方面，要建立房屋的体检和保险制度，为房屋提供全生命周期的安全保障。体检制度强调和房屋更新改造结合，按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次来及时查找和发现问题，有针对性地提出整改措施，消除安全隐患。而保险制度则主要强调以市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管的体制机制。

服务方面，物业企业要学习汽车4S店的模式搞好物业服务。例如，物业服务可以建立抢单平台，业主可以通过手机APP提交维修需求，一个片区的维修人员都可以通过抢单的方式进行处理，而不是只能等待专门负责这个小区的维修人员上门维修。这样既提高了业主的需求响应和处置效率，又提升了业主的居住体验。

严跃进指出，这一说法聚焦汽车产品诞生前到产品的运营管理的各个环节，对房企的启发在于要把新理念嵌入整体的发展过程中。房子和车子是两类大宗商品，都是和老百姓日常生活密不可分的消费需求。当前房地产业要脱离投资属性，追求高质量转型，更加需要从激活居民消费需求的层面理解这个问题。

楼市，从“投资”到“消费”

在房地产行业经过近两年的下行后，买房不再是人们普遍认为的对抗通胀的唯一“硬通货”，“房住不炒”正在逐渐成为现实。当投资投机需求逐渐消退，刚需和改善型需求成为主流，楼市未来应该往什么样的方向发展？

据记者观察，2023年初以来，部委高层已经多次在高规格会议上表态，强调了房地产“脱虚向实”后的转型方向。

1月中旬举行的全国住房和城乡建设工作会议，首次强调了建筑业是重要的实体经济，为经济社会发展提供重要支撑，要守住为社会提供高品质建筑产品的初心。

3月初全国两会“部长通道”上，倪虹答记者问时提出了建筑业和房地产业是“两个支柱”论。他指出，按照增加值占国内生产总值的比重超过5%即可算作支柱产业的标准看，建筑业2022年增加值占GDP6.9%，房地产业2022年增加值占GDP6.1%，把这两个产业稳住对稳定经济大盘有重要意义。其中，建筑业量大、面广、用人多，要用科技赋能建筑业，推动建筑业高质量发展，让建筑业发挥出“促投资、稳增长、保就业”的重要作用。

这次采访中，他还提到了老旧小区改造重点要抓“3个革命”，包括“楼道革命”，即消除安全隐患，有条件加装电梯；“环境革命”，即完善配套设施，加装充电桩等和适老化的改造；“管理革命”，即党建引领、物业服务。

3月底，财政部、住建部和工信部印发《政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策项目实施指南》，未来将把政府采购支持绿色建材政策的范围从6个试点城市扩大到全国48个城市。

无论是“3个革命”还是绿色建筑，都是房地产配套更新换代、提升消费者居住体验的需求，而非对投资价值的一味强调。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，当前房地产行业要探索可持续发展的路径，如果不往新模式和高质量走的话，房产的发展就可能就陷入一个死胡同了。但是从存量住宅的供应效率来看，尽管量很大，但不管是建筑品质、配套设施还是建筑材料都是比较粗放的。绿色建筑和物业服务都是针对老百姓目前实际的需求，让供应和需求能够相匹配，对于未来房地产市场寻找新的发展空间是一个更加重要的思路。