摘要：文 ✎ 秦晓鹏编辑 ✎ 刘肖迎自万科高喊活下去，房企便被认为进入了寒冬。今年以来，对房地产行业的政策不断收紧，国家在重要会议中坚持的“房住不炒”、“因城施策”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”似乎预示着这是一场持久战。8月31日，所有房...
文 ✎ 秦晓鹏
编辑 ✎ 刘肖迎
自万科高喊活下去，房企便被认为进入了寒冬。
今年以来，对房地产行业的政策不断收紧，国家在重要会议中坚持的“房住不炒”、“因城施策”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”似乎预示着这是一场持久战。
8月31日，所有房企的中报披露完毕。从收入和净利润看，几乎找不到寒冬迹象。但应当注意，房地产的销售到结算有2—3年的滞后期，2019年上半年结转的项目多是2017年预售的项目，彼时受货币棚改去库存的政策驱动，销售景气，因此2019年上半年表现仍然不错。
至于未来谁能在较长周期的不利政策调控下过得安稳，就要看其他方面了。
市界对市值在150亿元（选取日：2019年8月27日）以上、主营业务为住房地产开发并且主战场在内地的45家上市房企进行排名，选取前30位，力争从业绩、增速、融资情况和未来潜力四个方面呈现出上市房企的竞争力。
01
规模化一直是房企绕不开的话题，销售规模的扩张历来是房企追逐的目标，不仅能彰显行业地位，也意味着在行业的话语权。
同时房企是预售制，当前的销售额将在未来转化成营业收入，销售额的规模直接决定了房企未来结转收入的情况，对于房企的业绩有较好的预判作用。
千亿是个门槛，多少企业挤破头想进去。半年报中，超过千亿的有12家，以上下半年销售额4:6的惯例来看，30家企业的全年销售额都可能突破千亿。
榜单末位的蓝光发展，早在2013年便定下了千亿目标。2018年被寄予了厚望，结果因145亿的差距与千亿房企失之交臂。2019年自然成为更值得期待的一年，上半年，蓝光发展的销售额增速为12.46%，相较之前的增速疲软了不少。按照这个增速，2019年可能仍会以不到40亿的销售差额而留下遗憾。
从榜单看，无论是销售额还是销售面积，房企的前三甲都是“碧万恒”。
三甲中，碧桂园后来者居上。碧桂园突出重围并坐上房企的头把交椅，凭借的是三四线城市的巨大市场，也因此碧桂园的房子均价低于其他大房企，2019年上半年平均售价约为9000元/平方米，为榜中房企中最低均价。
纵观三张榜单，可以发现增速排在前位的房企，在前两张榜单中几乎没有姓名或者排在末位，不难得出结论，体量中等的房企跑得更快。
中骏集团是增速里的佼佼者，一方面是上半年加速去化、回笼资金的成果，另一方面也是因为加强了合作，使得全口径的增速有了超过70%的增长。去年上半年，中骏集团全口径销售额为201.33亿元，其中权益占比近70%，今年上半年权益占比下降到了还不到50%。
与规模小的企业相反，销售额和销售面积庞大的企业已经过了高速发展期，跌出榜单，甚至出现了负增长。接下来，或许很难看到头部房企喊出饱含“雄心壮志”的销售目标了。
头部房企未雨绸缪，开始新建赛道，实施多元化战略，比如碧桂园进军现代农业、机器人，为未来的业绩寻找新的增长点。
02
净负债率的公式是（有息负债-货币资金）/净资产。房地产行业比较特殊，因其采取预售制，常有大额的预收房款存在于负债科目中，因此用净负债率，可以剔除预收房款的影响，真实地反映出借来的钱和自有的钱之间的对比情况。
一般情况下，比率越低，证明借的钱越少，安全性越高，当然也可以认为是没有充分利用杠杆效应。但市界认为在“去杠杆”的政策环境下，主动将净负债率降下来的企业才能在未来有更大的融资空间。
一般来说，安全系数越高的企业，金融机构越愿意放贷，融资成本越低，比如榜首中国海外发展，半年报中披露其加权融资平均成本仅为4.28%，几乎是行业最低区间，而宝龙地产为6.24%，美的置业为5.95%。
信贷收紧、房企融资收紧信号的密集释放发生在今年，尤其是今年5月以后，融资成本的分化还不太明显。长期来看，必然会出现明显的分化。
净负债率低的公司能够轻装上阵，无论是待市场好转继续拿地还是走多元化道路都有资本。比如中海对待拿地的态度相对积极，虽然今年上半年新增建筑面积同样放缓，但因其增加了在一二线城市的核心地段的布局，拿地的投资在增长。敢花钱拿地是有粮的底气。
净负债率高的公司未来可能会面临资金链紧绷甚至破产，短期内，很多债务不乐观的企业为了防止恶化，会主动放缓拿地减少投资，甚至暂停拿地。富力地产是个典型。
富力地产不在榜单上，净负债率高达219%，几乎排在45家房企的末位。截至今年6月30日，2019年上半年，富力地产的有息债务从去年年底的1633亿元增加到了1954亿元，增加的320亿元约为净资产的45%。
当负债率奇高时，寄希望于外部输血会越来越难，再加上上半年销售状况不理想，富力地产只能减少土地投资，全力销售保证现金流入。
与其说放缓拿地是种主动去杠杆，不如说是种不得已的自救行为。
03
这个指标是对货币/流动负债指标的优化，将流动负债中的合同负债即预收的房款部分剔除，能更加准确地反映当前各上市公司的现金对于短期负债的偿还能力。
比率越高，说明房企的短期偿债能力越强，流动性风险越小，同样有利于企业的融资。
排名第二的保利地产可谓是稳健的代表。保利地产这一指标的改善始于2018年上半年，从2017年不到50%上升到了70%以上。此时保利地产已将加速销售促进资金回笼落到实处。
2019年，保利继续发挥融资优势，发行了5亿美元债和15亿元的中期票据，并且获批公司债券150亿元，平均借贷成本较2018年末下降0.04个百分点至4.99%。
荣盛发展是榜单的最后一位。它的短期负债太高，且债务结构中短期负债的占比也较高，长短期有息负债的比例几乎是1:1，保利地产超过了4:1。
短期负债高，偿债能力弱，融资成本就高，荣盛发展在今年上半年所发行的债券和超短期融资票面利率在7%—8%之间，要远高于上文中的保利和中海。
04
土地储备是房企的粮仓。土地如何转换成未来的业绩，受土地储备面积、土地的地理位置、拿地的成本等因素的影响。
在融资收紧、房企放缓拿地的大趋势下，新增土地储备减少，土地储备的多少显得尤为重要。
以融创为例，虽然拿地速度明显放缓，但家里余粮够充足，总土地储备达到了2.04亿平方米，按照上半年销售面积1472万平方米的双倍推测全年为2944万平方米的销售面积，这些土地储备可以满足未来近7年的销售。
05
房企的现金流是命脉所在，随着政策的变化、融资渠道收紧，对房企来说，一方面减缓拿地减少投资，另一方面会加强销售回款，自己造血满足资金需求。
这个指标公式是：经营活动产生的现金流入/合同销售额。比率越高，则销售回款质量越高。
受制于港股的披露规则，无法直接得到港股房企的销售回款数额，市界将上述45家中的A股房企进行排名。
排名靠前的北辰股份（两地上市）去年同期比率为44.8%，不过北辰这项指标的改善也不算什么好事，代价是合同销售额减少了31.97%，合同销售面积也减少了22%。
北辰的新开工面积、竣工面积有较大程度的下滑，分别下滑了68.3%和26.1%，整体呈现收缩的趋势。
绿地控股的回款情况比较乐观。主要原因在于绿地控股的房地产业态相对多元，2019年上半年，住宅地产和商业地产的占比分别为65%和35%，除了售房之外，还有租金业务收入。另外绿地控股涉足了基建、酒店等行业，销售商品提供劳务收到的现金并不完全是房地产板块产生。
剔除掉这些个别现象，多数公司的销售回款率在50%—70%之间。个别港股企业在中报中披露销售回款情况，市界计算了碧桂园的数据，回款率为71.14%。
